購入・売却の流れ
中古マンション購入・売却のスケジュール
いよいよ、中古マンションを購入するぞ！！
しかし、いったい何からはじめたら良いのか・・・
そこで、中古マンションを購入して入居するまでのスケジュールを簡単にまとめてみました。
よろしければ、ご参考程度にご覧ください。
購入のスケジュール
１．マンション購入を検討
↓
２．予算・資金計画の確認
↓
３．物件資料の収集
↓
４．集めた資料の中から現地確認
↓
５．物件の内覧
↓
６．購入物件の決定
↓
７．購入条件の交渉
↓
８．売買契約締結
↓
９．住宅ローン申し込み
↓
１０．住宅ローン契約
↓
１１．決済(引渡し)
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１２．引越し
１．マンション購入を検討
大切なことなのですが、はじめにマンションを購入しようと思ったきっかけは何だったでしょうか？皆様それぞれ購入するにあたってはその理由があるかと思います。
例えば、結婚することになった・・・子供が大きくなったので子供部屋を増やしたい・・・通勤が不便なのでもう少し便利なところへ・・・現在の家賃が高いので購入することにした・・・実家の近くに引っ越したい・・・など様々な目的があると思います。
ですが、いざマンションを探しはじめると当初の目的を忘れてしまう方が結構いらっしゃいます。だからこそ、今一度ご購入を検討する際には、できるだけ当初の目的を意識するようにしてくださいね。
２．予算・資金計画の確認
「購入したいマンションを決定してからでいいんじゃないの？」とお考えの方が多いと思います。しかし、それでは遅いのです。
実際には、マンションを購入する直前に資金計画を立ててもらう方がほとんどなのですが・・・マンションを購入するときに皆様がよく間違われるのがこの予算の決定に大きな影響を持つ資金計画です。
住宅ローンが比較的簡単に借り入れできることから、あまり意識されませんが・・・できるだけ早い時期にしっかりとした資金計画を立てて返済可能な金額の確認を行ってくださいね。
３．物件資料の収集
マンションを探しはじめて、苦労するのがこの物件資料の収集だと思います。資料を集める方法として・・・
1. 新聞のチラシ広告を利用して（新聞のチラシ広告を一枚づつ比較）
2. 住宅情報などを購入して（掲載されている売り物件情報を比較）
3. インターネットを利用して（不動産会社ごとのホームページを検索）
4. 不動産会社をまわって紹介してもらう。
などの方法がありますが・・・
いずれの方法も手間がかかってしまいます。もう少し探す側のことも考えるべきだと思います。だからこそ、弊社では購入を検討するために必要な情報を皆様にお届けするサービスをさせていただいております。
４．集めた資料の中から現地確認
物件の資料を集めるだけでは、気に入ったマンションを見つけることはできません。実際現地に行って、周辺の環境や、マンションの管理状況などを見ていただくことが大切です。
中古マンションの場合はすでに完成していますので、現地の状況を確認していただくことは比較的簡単にできると思います。だからこそ、しっかりと自分自身の目で先に確認していただきたいと思います。
部屋の内装などは住んでからも自由に変更することができますが、周辺の環境や管理などは自分の力では変えられるものではありません。
できれば、希望するマンションから実際に会社まで通勤してみたり、朝、昼、晩の環境の変化を確認するなどしてみることも大切です。
５．物件の内覧
いよいよ内覧です。マンションを何件か見ていくと価格やグレードなど、それぞれマンションごとの違いがわかってきます。その時、事前にどれだけ情報を収集していたかによって、それぞれ感じ方が違ってくると思います。
情報をしっかりと集めていただくことが大切です。
６．購入物件の決定
内覧を続けていると希望のマンションにいずれ出会います。その時、購入すべきかどうか躊躇してしまう場合があります。それは、あまり物件を見ていなかったり、情報を収集していなかったために躊躇してしまうことになります。
中には、２、３件マンションを見ただけで決断する方もいらっしゃいますが・・・だからこそ、できるだけマンションを自分の目で見に行くことが大切です。
７．購入条件の交渉
新築マンションの場合であれば、分譲価格が決まっているため、多くの場合がその分譲価格での購入となります。対して、中古マンションの場合は、売主の希望価格にて物件価格を設定しているのでその価格からは交渉の余地があります。その交渉がどれくらい可能なのか・・・は、売主の売却理由が大きく影響してくるんですね。また、それまでの売却活動の期間なども交渉の際には影響してきます。
例えば、次に不動産を購入している売主の場合、「いついつまでに売却しなければならない。」といった期限が決まっているので、その期限が近づくにつれて価格交渉の余地が大きくなります。対して売れても、売れなくてもよいといったスタンスで売却される売主もいらっしゃいますが、その場合交渉の余地は小さくなります。次に、売却活動期間の件は売主も売りに出してすぐの時点では、当然売却に対して強気です。でも、売りに出して１ヶ月、２ヶ月と経過していくとその内弱気になってきます。当然そうなると、価格交渉の余地が大きくなります。いかがですか？このような情報は、常に売却物件の情報を見ると少しづつわかってきます。
売り物件の情報を見ていると、いきなり○○○万円値下げして売りに出されたりなど価格変更をしている物件があり、「急いで売却したいのだろうか？」と思わせるような物件があります。
また、いつから売りに出ている物件なのか把握することで価格変更される時期を先回りして予測することもできます。だからこそ、中古マンションの購入にあたっては、たくさんの情報を集めることが大切です。
弊社では、豊富な経験とデータを利用して価格交渉に関するアドバイスをさせていただきます。
購入条件を交渉する場合、売主さんに対し希望金額や引渡し日、購入希望者の住所、氏名等を記載した買付証明書に署名、押印の上交渉にあたります。買付証明書については、法的な拘束力はありませんが、軽い気持ちで書くのはやめてくださいね。実際に交渉が成立すれば、売主さんとご契約となります。
８．売買契約締結
いよいよ、購入です。売買契約締結以降は、もう簡単に変更できません。もし、契約を解除しようと思った場合、手付金の放棄もしくは違約金を支払わなければ解除できなくなります。
重要事項の説明や契約事項の確認の際、説明があると思います。売主側との条件や契約内容についてはしっかりとご確認ください。
９．住宅ローン申し込み
実際の取引では、売買契約締結前までに各金融機関さんで住宅ローンの事前審査行います。そこで、事前にローンの事前承認を受けることがほとんどです。
そして、売買契約を締結した時点で住宅ローンの本申し込みを行うことになります。その後、ローンの内定がでればあとは、引渡しまでの間に金銭消費貸借契約をしていただくことになります。
１０．住宅ローン契約
金融機関にて金銭消費貸借契約を締結します。住宅ローンの手続きは、事前審査→本申し込み→内定→ローン契約の流れになります。そして、住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)は、決済(引渡し)1週間前ぐらいまでに行われることが多いです。
１１．決済(引渡し)
住宅ローンを利用する金融機関にて手続きを進めていくことになります。売主、買主、司法書士、不動産会社が集まります。そして、精算や鍵の受け渡しが行われて、この日を境にマンションの所有者になります。
もし、マンションのリフォームを考えているのならばこの日以降になります。
１２．引越し
いよいよお引越しです。ご入居していただいた時に不具合が見つかることが結構あります。できるだけ、気が付いたことは不動産会社に連絡するようにしてください。
いよいよ新しい生活のスタートです。はじめのころは引越しの荷物の後かたづけに追われて実感がわきませんが、自分の所有するマンションが手に入った喜びはじわじわとわいてくると思います。
※注意 ご入居の際は必ずかぎを交換しましょう！
マンションを所有することによる安心感は実際経験していただくとわかると思います。
マンションを売却することになったが、何からはじめたら良いのか・・・
そこで、中古マンション売却のスケジュールを簡単にまとめてみました。
よろしければ、ご参考程度にご覧ください。
売却のスケジュール
１．マンション売却を検討
↓
２．事例の収集
↓
３．査定依頼
↓
４．媒介業者の決定
↓
５．販売活動
↓
６．購入希望者が出現
↓
７．売却条件の交渉
↓
８．売買契約締結
↓
９．ローン繰り上げ返済申し込み
↓
１０．決済(引渡し)
１．マンション売却を検討
マンションを売却することになった場合、何からはじめたらよいのかわからないという方が多くいらっしゃいます。人生の中で何度も経験することではないことから緊張してしまいますよね。まずは、売却するまでの期間をどれくらい考えているかが大切になります。
買い替えのため3ヵ月後までには売却しなければならない、転勤のため引っ越してから売却したい、ずっと空き家にしていたから特に期限はない、ローンの支払いが厳しいので早い時期になどそれぞれ売却する理由をお持ちだと思います。
ですが、あまり早い時期に売却しないといけないと言い過ぎると相場よりも安い価格で売ることになってしまいます。これに対して、相場よりも高い価格で売りに出すとまったくお客さんが見に来られません。そのあたりの見極めが非常に難しいです。
２．事例の収集
売却を検討し始めたときにまず皆さんされるのが、実際売却できる価格はどのくらいなのかを調べることです。そこで、情報を集めようとするのですがその方法は・・・
1. 新聞のチラシ広告を利用して（新聞のチラシ広告を一枚づつ比較）
2. 住宅情報などを購入して（掲載されている売り物件情報を比較）
3. インターネットを利用して（不動産会社ごとのホームページを検索）
4. 不動産会社をまわって資料をもらう。
などの方法がありますが
いずれの方法も手間がかかってしまいます。
もう少し調べる側のことも考えるべきだと思います。だからこそ、弊社では売却を検討するために必要な情報を皆様にお届けするサービスをさせていただいております。
事例の収集作業は、査定を依頼されるまでに必ずしておいてくださいね。どのような根拠で査定価格を決定しているのかがわかります。
３．査定依頼
いよいよ査定を依頼しますが、ここで皆さんがよく勘違いされるのが査定価格が高い会社に任せたら高く売却できるとお考えになることです。決して査定価格が売却できる価格ではありません。重要ですので間違えないでくださいね。
査定価格とは、査定の日から約3ヶ月位で売却可能な価格を試算させていただくことです。だから、たくさんの不動産会社に依頼してその中から査定価格の高い会社に任せようとしているお客様もいらっしゃいますが、結局最終的には安くしか売れなかったりします。この点、大手不動産会社の中には売れる価格でしか査定しない会社もあります。つまり、売りやすい価格でしか依頼を受けないということです。
４．媒介業者の決定
売却の依頼をする場合、その依頼方法が媒介契約の種類によって異なります。媒介契約の種類には、専属選任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の三種類あり、それぞれルールがありどの契約方法を選択するかは皆様が選ばなければなりません。一般媒介契約だけが、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。
そこで、どのような基準で不動産会社を選ぶべきかですが、査定価格を高くする会社は基本的にあまりおすすめできません。なぜなら、このような不動産会社は、媒介契約を締結することが目的であるため、お客様のマンションが売れるかどうかはあまり意識しておりません。だから、もしマンションが売れなかったとしても価格が高いからだと平気でいってきます。
皆様、ぜひご注意くださいね。私の場合、依頼する基準としては第一印象を重視し、信用できそうな不動産会社に任せると思います。
５．販売活動
いよいよ販売活動開始です。チラシ広告や不動産会社が利用する不動産情報網に皆さんのマンションの売り物件情報が掲載されます。販売活動は不動産会社に依頼したら終わりなのではなく、依頼した時点からがスタートです。
お客様が内覧にこられるのは毎週末にかけてですから、売却できるまで毎週末はあまり出かけすることができなくなってしまいます。そして、内覧していただく時の印象を良くしていただくため、お部屋のお掃除や後片付けをなるべくしていただかなければならなくなります。結構事前にご案内のスケジュールが決まっているのではなく、当日にご案内のご連絡がいくことが多いので注意が必要です。
６．購入希望者が出現
何度かご案内が入るうちにできれば購入したいといった購入希望者が現れます。ここで、もしも購入希望者がぜんぜん現れなかった場合のお話をさせていただきます。売却の依頼をしたものの、それ以降まったくご案内の連絡もなくいったいどうなっているの？という場合があります。自分のマンションの売り物件情報は、ちゃんと広まっているのか？など日がたつにつれ不安になってくると思います。
そのとき、お考えいただきたいのが査定価格より高い価格で売りに出したのか、それとも低い価格で売りに出したのかです。基本的に査定価格より低い価格で売りに出した場合であればあまり急がなくてもよいと思います。
ただ、不動産会社によってはマンションの売り物件情報を公開していない場合があります。
その場合は、一度不動産会社に確認するとよいでしょう。不動産会社は、売主と買主の双方から手数料をいただくことができます。そのため、売り物件情報を公開せずに直接購入希望者を見つけ出し、双方から手数料をとろうと考える不動産会社があります。だから、売却の依頼をするときは、一社だけではなく何社かあわせて依頼されたほうがよいと思います。
次に、査定価格よりも高く売りに出されている場合は、どこかの時点で価格を見直さなければこのままずっと売れないままになってしまいます。今、中古マンションは買主側が選べるくらい売り物件が豊富にありますので、高い価格で出し続けてもご成約までたどり着けません。どこかの時点で、思い切って価格を下げましょう。そうこうしているうちに、購入希望者が現れます。
７．購入条件の交渉
「マンションを購入したい！」と申し込みがありました。しかし、中古マンションの場合であれば皆様の売却希望価格のまま購入しますというお客様はなかなかいらっしゃいません。そこで、この価格なら購入しますといった申し込みが入ります。そのとき、難しいのが皆様の希望している価格よりも低く交渉が入った場合です。申し込みを断ることは簡単です。しかし、断った後まったく購入希望者が現れないといったことも考えられます。
このあたりの判断は、経験を積んだ営業マンでなければできません。だから、最終的な判断は皆さんが行わなければなりませんが、的確なアドバイスができる営業マンに売却の依頼はすべきだと思います。
８．売買契約締結
いよいよ、契約です。売買契約締結以降は、もう簡単に解除できません。もし、契約を解除しようと思った場合、手付金の放棄もしくは違約金を支払わなければ解除できなくなります。重要事項の説明や契約事項の確認の際、説明があると思います。買主さん側との条件や契約内容についてはしっかりとご確認ください。
９．ローン繰り上げ返済申し込み
マンションを売却される場合、ほとんどの方が住宅ローンの返済中です。そこで、決済(引渡し)までに一括繰上げ返済の手続きを準備しなければなりません。不動産会社では、手続きの代行はできませんので、皆さんがすることになります。
１０．決済(引渡し)
買主さんの住宅ローンを利用する金融機関さんにて手続きを進めていくことになります。売主、買主、司法書士、不動産会社が集まります。そして、精算や鍵の受け渡しが行われます。だから、この日までに引越しも終わらさなければなりません。
皆様に注意していただかなければならないのは、お金をいただきマンションの引渡しが完了すれば終わりだとお考えですが、皆様は売主ですからこれから先、瑕疵担保責任による修復義務が発生します。